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专家:靠房产投资拉动经济增加预计还需两年 房地产 养老

时间:2015-12-11  来源:未知  作者:长海第一资讯

  冯焱东:房地产是否在转型阵痛期“临危救主”

  ◎冯焱东

  房地产曾经两次在中国经济遭受窘境时力挽狂澜。一次是在1998年,面临东南亚金融危机的冲击,国家武断地推进房改,房地产行业随后敏捷发展起来,成为中国经济走出困境的强劲力气。

  第二次是2008年,次贷危机波及寰球,外贸依存度很高的中国经济骤然失速,国家再出重拳,通过刺激房地产和一揽子反周期政策,将中国经济从新拉回到疾速增长的轨道,房地产又一次扭转乾坤。

  而今我国经济进入增长速度换挡期、构造调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的转型阶段。“十三五”特殊是头两年是调剂结构、转型升级的症结期和阵痛期,到2020年要基础逾越“中等收入陷阱”,这期间我国经济面临良多的危险和挑衅,下行压力较大。在转型阵痛期,房地产又一次受到各方高度关注和等待,它能再次临危救主吗?

  这个问题很难作出简略的答复,须要从多方面来综合剖析一下。

  首先从中国经济发展的阶段来看,房地产与整体经济的互动关联已产生了较大变更。当前我国经济已经从重工业化主导的发展阶段开始向后工业化发展阶段过渡。2013年服务业增添值第一次超过第二产业,是中国整体经济开始进入后工业化发展阶段的重要标记。

  依据国务院发展研讨核心杨建龙博士的研究,在重工业化主导的发展阶段,屋子和车子为龙头的消费是经济发展的中心引擎,能有力带动中游的机械、汽车、化学、水泥、钢铁、有色金属,上游的电力、煤炭、石油、交通运输等众多产业的发展。

  到了后工业化阶段,住行的引擎作用开始减退,各类升级性的消费(主要是各种品德性消费、文明游览健康养老等精力性消费)开始起拉动经济的主导作用。当前中国经济的发展阶段与1998年和2008年已大不同,咱们对房地产拉动经济增长的预期不能太高。

  其次,从房地产投资看,统计数据表明近年来我国房地产投资总体开始下滑,从2010年33.2%的增长率一路下滑到今年1~10月的2%,房地产对经济的拉动作用显明削弱,长海第一资讯网。今年1~10月全国固定资产投资增长10.2%,房地产作为重要组成部门仅增长2%,对经济增长不仅没有起到拉动作用,而且还拖了后腿。

  投资之所以一直下滑,与销售增长趋缓、土地出让过多、房地产库存不断增长有亲密关系。2011年至今我国房地产库存始终在不断增长,供给泡沫代替房价泡沫成为房地产业的主要抵触,去库存成为房地产业的主要义务。虽然今年销售回暖,但房地产待售面积却仍处于不断增长状况,投资额依然连续高于销售额,房地产供过于求的状态并没有由于销售回升有所减轻,而是还在不断加剧。我国房地产仍处于库存增长阶段,去库存阶段还不到来,这种情形已经重大影响了行业的健康发展,处置不当会危及国家经济金融保险。

  高库存是5年多来逐步积累的,去库存也不可能一挥而就。投资下滑是市场的自我调节,虽然连累了GDP增长,但未尝不是对去库存的一种正面支撑。在当前库存尚在增长的阶段不可轻言投资增长,只有库存降到一定程度后投资增长对行业和国民经济才是有利的。如果此时房地产投资较快增长或违反法则,只会加重供求矛盾,积聚更多问题。总之,预计未来一至两年投资仍处于低位,也不消除一段时光的负增长。

  不外房地产投资增速处于低位的局势并不会情随事迁。随着国度各种激励政策的逐步落实,预计房地产销售将会逐渐增长。跟着销售增长跟库存的逐步消化,投资增速天然会止跌回升。

  预计靠房地产投资拉动经济增长还需要两年左右,要害看库存消化的程度和速度,即便投资反弹估量增长速度也难以超过10%。

  再次,从房地产销售来看,销售自身也能带动一系列行业发展,如装修、建材、家电、各种生涯性服务业、房地产金融等,还直接能促进税收增长,这一点不可疏忽。2010年以来房地产销售总体也离别了高增长,2014年还呈现过负增长,不过今年1~10月房地产销售面积增长7.2%,销售额增长14.9%,从近几年来看这个数据仍是不错的。随着化解房地产库存的各种政策陆续出台实行,销售预计将持续增长,从而为经济发展发挥正面支持作用。

  预计将来多少年房地产销售仍有必定增加潜力。一是我国城镇化还有很大空间;二是近3年来大局部城市的房价安稳或稳中有降;三是保障房建设、棚户区改革被放到更主要地位,既解决了中低收入群体的住房问题,又拓展了房地产的发展空间;四是房地产调控仍有较大余地。

  最后,各种产业型、复合型地产的发展有助于推动经济增长。开发商近年来纷纭转型,住宅以外的开发现显增长。如贸易地产,虽然供应过剩,但大批开业、待开业的休会式购物中央有助于消费增长。又如以“万达[微博]城”为代表的文化旅游地产对消费升级发挥了踊跃作用,南昌无锡等地的万达城、恒大海花岛的年游客总量预计都有望到达千万以上。再如养老摄生地产、物流地产(如菜鸟物流)、园区地产(华夏幸福为代表)的蓬勃发展也在为经济发展添砖加瓦。

  总体看,房地产对经济的带动作用固然在后产业化时期开端降落,但仍不失为支柱产业。近1~2年房地产对经济拉动作用重要体当初销售带动方面,之后投资会有所发力,正面增进经济增长。逢迎花费进级的各种工业地产正在为经济增加新的活气。在中国经济转型的阵痛期,房地产虽不可能像前两次那样力挽狂澜、一柱擎天,但仍将施展国家栋梁的作用。

  我国经济正在转型升级,实在经济转型在某种水平上就是去房地产化,假如各行各业都来搞房地产,谁还有心理来发展实业、埋头翻新、艰难创业?房地产能不多余吗?

  中心十明显确要转变经济过于依靠房地产的畸形结构,但这并不是说,房地产就不能成为公民经济中的支柱性产业,只不过标准要掌握好。在一定阶段内依附房地产来支撑经济增长,与国民经济、特别是城市经济长期去房地产化二者并不矛盾。

  我们冀望房地产在经济转型关键时代担当起重要义务,在解决本身问题的同时为国家发展做出新的奉献。

  (作者为民生银行地产研究院首席研究员)





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