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开发商绕道三四线补仓

时间:2017-06-09  来源:未知  作者:长海第一资讯
开发商绕道三四线补仓

政策高压与土地本钱正闪开发商暂时避开一二线城市,绕道三四线城市寻求补仓。从5月底到6月初,包括华润、融创、碧桂园、保利等品牌房企在内,众多龙头开发企业均在三四线城市有大手笔投入,而且取得的土地溢价率程度都不算低。统计数据显示,5月,全国单宗地块超过5亿元的成交合计102宗,这其中溢价率超过50%的地块有71宗。这71宗地块里,高达87%分布在三四线城市。土地市场的热度正在从一二线城市向三四线城市转移。

三四线崛起?

日前,在阅历长达4个半小时的超长剧烈竞拍后,融创以11.695亿元在351轮的竞价中斩获徐州(楼盘)一地块,溢价率为159.03%。此前的5月最后一天,位于徐州欣欣路北、奎河东的一宗城镇住宅用地被华润置地以总价21.67亿元摘得,溢价率高达241.15%。

除了徐州之外,几日前在河北正定新区开启的一场土拍大战也颇为引人关注。6宗地块吸引了包含恒大、碧桂园、保利等23家房企的争夺,终极揽金41.9亿元。

与此同时,保利地产的官网表露了该公司取得的最新一块土地是位于泉州(楼盘)市南安市水头镇滨海赤坎地块,该地出让金为3.4亿元,修建面积为26.7万平方米;素来善于在三四线城市开发的碧桂园也更是没有停下布局的脚步。该公司最新获得的项目则位于贵州(楼盘)仁怀市盐津街道杨堡坝社区。

三四线城市正在成为土地市场的主角。据中原地产的统计显示,5月,全国单宗地块超过5亿元的成交总计102宗,这其中溢价率超过50%的地块有71宗。这71宗地块里,高达87%散布在三四线城市。溢价率超过100%的地块共计45宗,有41宗出现在三四线城市,占比高达91%。

固然从土地出让金高额度城市看,依然集中在一二线城市,北京(楼盘)、武汉(楼盘)、广州(楼盘)、南京(楼盘)、合肥(楼盘)、苏州(楼盘)、天津(楼盘)、郑州(楼盘)、重庆(楼盘)、杭州(楼盘)等城市卖地均超过300亿元,但与往年相比,佛山(楼盘)、温州(楼盘)、无锡(楼盘)、宁波(楼盘)、嘉兴(楼盘)、沧州(楼盘)、金华(楼盘)、阜阳、盐城(楼盘)、漳州(楼盘)、扬州(楼盘)等三线城市也进入了卖地百亿城市行列,嘉兴等城市累计土地出让金已经超过200亿元。从溢价率看,一二线城市2017年的土地溢价率相比2016年同期有明显下降。但三线城市的溢价率则有明显上升,包括扬州、金华、漳州、常州(楼盘)、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。

开发商绕道“一二线城市调控的重压,是企业投身三四线城市的原因。”中原地产首席分析师张大伟剖析以为,热点一二线城市调控政策非常多,土地溢价率被各种政策抑制。国家统计局颁布的房价上涨城市基本全体为三线城市,除广州上涨1.4%外,其余城市根本均为之前涨幅较低的城市。热点的一二线城市全面进入调控周期,房价涨幅明显收窄。

4月,楼市成交已经分化显明,一线城市明显降温,二线逐渐安稳,三线城市有所上升。从城市情形来看,一线城市成交面积环比下滑31%,广州环比降幅为47%;一线城市同比下降35%,上海(楼盘)同比降幅超四成。二线代表城市成交面积环比上升4%,同比下降28%。三线代表城市成交面积较上月回升13%,同比亦上升16%。

从调控政策来看,预计后续政策将持续扩围,调控城市数目也将继续增加,整体市场的调控目标是明显的托底盖帽,约束房价上涨过快区域,去库存城市政策平稳。

市场走势方面,一二线涨幅回落已经呈现,预计很快在二三季度会涌现环比下行的表示,三四线城市依然会在投资需求推动下,有稍微上涨的表现。整体市场的热度从从前的一二线城市转移到三四线城市。由此可见,房企拿地开端有意识围绕一二线热门城市周边的三四线城市并不难懂得。

“即使当前房地产市场有所降温,但房企2016年的优秀业绩,也让企业补库存的踊跃性很高。”一位楼市视察员表示,去年楼市销售火爆,大部分企业库存去化明显。土地是开发商的基本生产资料,没有地企业就没有生存空间,即便调控政策再严厉,房企也要努力保住未来发展空间。这种情况下,房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢,所以这类型地块依然会拼抢激烈。

易居中国执行总裁丁祖昱表示,过去两年热点城市房价倏地攀升,形成伟大财产效应后,反过来让投资人认为三四线城市是尚未被发现的金矿。此外,环一线和强二线的刚需被高房价倒逼,也成为周边三四线城市的购置群体。同时,近年来三四线城市的快捷发展,也让产业导入和城市面孔产生较大进级。

金矿仍是陷阱?

然而,三四线城市这一波热浪能连续多久已经引发了行业人士的关注。

统计显示,全国目前尚有6.8亿多平方米的待售面积,楼市总体库存量依然很大。对库存积存严重的三四线城市来说,去库存任务依然艰难。一些三四线城市现有库存销售周期仍较长。易居房地产研究院数据显示,截至2017年4月末,丹东(楼盘)的去库存周期为34个月,唐山(楼盘)为27个月,哈尔滨(楼盘)为25个月,昆山(楼盘)为23个月、蚌欢喜谷娱乐官网埠为21个月,此外,淄博(楼盘)、呼和浩特(楼盘)、鞍山(楼盘)、抚顺(楼盘)、牡丹江(楼盘)等地的去库存周期则均超过三年。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷表现,与环一线城市周边的三四线城市相比,更多的三四线城市并没有更好的产业发展机遇和人口吸引力,因此,即便在去年政策的刺激和火爆的市场之下,许多三四线城市的销售不仅去年没有显著增长,而且今年更是大幅下降。

欧阳捷认为,能够把三四线城市细分为都市圈三四线城市、非都市圈热点三四线城市、其他三四线城市,它们的表现是不尽相同的。

其中,都市圈三四线城市今年1-4月成交量都出现了下跌,下滑起码的佛山成交量也下跌了16%;香河今年4月也有所下降。原因在于都市圈三四线城市主要还是受益于核心城市溢出效应。但有的城市已经透支需求,产业跟不上去,只是核心城市的“后花园”,假如中心城市与其之间的交通长期得不到明显改良,空城的危险就很大。

但非都市圈的一些三四线城市房价地价疾速上涨,主要是源于大城市房价暴涨、购房无望,导致外来人口回流这些城市,同时一二线城市和都市圈三四线城市土地供应不足,房企转向这些有潜力的三四线城市,进而形成热点城市。这些三四线城市的需求总体上有限,未来的繁荣不可持续,透支越多,沉静越久。而其他三四线城市更亲近市场化,既浮现构造性多余预兆,也预示城镇化和土地财政的停止已为期不远。

因而,对于开发商而言,需要小心一窝蜂投资三四线城市现象,一旦供给大于需求,去化的周期依然难以把控,届时盼望借助三四线城市实现土地补仓的策略或将落空。北京商报记者 董家声
  



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