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北京房价到底跌了没有?

时间:2017-06-16  来源:未知  作者:长海第一资讯
若调控和房贷收紧的大环境连续,随着降价预期和预期的自我实现,需求观望氛围将越来越浓,成交量也会继续下滑,房价就开始深幅下跌了。

近期,不少媒体在热炒“北京房价下跌20%”的消息。暂先不谈这个20%的跌幅到底准不准。在“流量为王”的时代,房地产话题无疑是媒体报道的头等选择,而房价更是“流量之王中王”。于是,某些看热烈不嫌事儿大、情操和专业水准皆失的媒体,就抛出了这个“房价下跌20%”的猛料。

事实上,在从前几年,楼市一直充斥着这类“爆炸性新闻”,甚至“冷饭”也来热炒,十几年来未有任何改观。不仅房价报道常态化失准,供给量被供地方案完不成、“捂盘捂地”掩盖,成交量也被“假日光”蒙蔽。试想,连最根本的供求、价格信息都搞不清,而且假消息满天飞,这个市场是何等初级!

没有哪个市场像楼市一样,商品的异质性如此之大,不啻为十足的“柠檬市场”。且不谈区域、楼栋、朝向、修建年代、装修格式等不同时,价格就不同。即便同一楼层,相邻房屋的价格也不同。甚至,业主或买家的心态产生微妙变化,最后成交价也不同,有的甚至会相差几十万。

现在,“北京房价下跌20%”的消息搞清晰了,仅通州和亦庄个别交易降价20%,原委是某小区两个业主急于套现,挂牌价下调20%愿意出手。几套房降价不能说房价下跌了。问题是,何谓房价下跌了?全市或整个片区所有成交案例都降价才算?参照系是挂牌价仍是上期成交价?

看来,问题需正本清源。房价下跌往往涌现在调控后,下跌的“缺口”往往从前期上涨过快、投资客密集、配套差或自住气氛不足的片区或楼盘翻开。通州和亦庄之所以个别交易降价20%,是因为这两个区域具备上述属性。通州一直是京城楼市的“hg0088正网开户风向标”,2011和2014年北京房价下跌就从通州开端。

投资客密集、前期上涨过快,或配套相对差,意味着楼市弹性很大。调控来临后,由于该片区或楼盘自住需求占比不高,前期房价上涨快透支了一部分空间,买家开始张望,卖方无力维持强势位置,加上卖方或加了杠杆,交易双方博弈的天枰开始渐渐扭转。于是,就有了降价20%的个案。

如果与该片区或楼盘前一同户型交易案例相比,这个交易案例降价20%,笔者以为,这就意味着房价下跌了。因为,“互联网+楼市”无比深刻,任何一个新增挂牌在各大中介都是透明的。因此,个别交易案例降价拥有“标价效应”,也就是大家都知道这个户型的最新成交价格,买卖双方的天枰在调控期转向买方以后,该片区或楼盘同一户型房屋随后成交价不会超过这个价格。

因此,即使在统一片区或楼盘,90%的等同户型房子都没有交易,也不能证伪房价没有下跌。因为,假如平等房子想要成交,就必需以同质交易案例实际成交价钱作为参照系,这个参照系就是前一成交案例。而且,依照“量在价先”的原理,当成交量大幅度下滑时,价格也是撑不住的。

今年4-5月,通州楼市成交量累计下滑近75%,如斯大的跌幅,意味着需求正在坠入冰点。此时,若没有多于挂牌量的“接盘人”,并通过“买方竞价”抬高房价,房价上涨的引擎就失去源动力,不降价很难成交。降价与需求陷入观望形成循环,销售将持续下滑,降价案例也将增加。

尔后,降价和“标价效应”将在楼盘之间传导、片区和区域之间传导,二手房和新房之间传导,降价预期也会渐进形成。若调控和房贷收紧的大环境持续,随着降价预期和预期的自我实现,需求观望氛围将越来越浓,成交量也会继续下滑,降价也会蔓延至所有区域,房价就开始全面、深幅下跌了。  



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