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杭州限购升级背后:压制投资需求抬头

时间:2017-03-06  来源:未知  作者:长海第一资讯

3月2日,杭州限购再升级,新政波及三部分:富阳、大江东纳入限购范围;对非本地居民家庭,“自购房之日起前3年内在本市持续缴纳社保2年以上方可购房;暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭销售新建商品住房和二手住房。

杭州一名业内人士指出,这次限购新政出台,从传言到坐实不过10天左右。最近一周以来杭州楼市炽热。“此前杭州限价,导致郊区大量新盘开盘价格紧贴本钱价开售,有的甚至比周边二手盘还低,本想退出杭州楼市的投资客又涌回。

杭州双赢机构总经理章惠芳认为,限购政策的出台在意料之中。因为最近杭州市场投资需求仍高涨。基于掌握房价增幅的要求,杭州去年11月以来逐步在新房市场采用限价,对预售证价格进行指导,使新房价格低于市场预期,但购房投资需求仍在。新房难求,也刺激二手房市场年后成交量价上涨。

压制走热的投资需求

2月25-26日双休期间,杭州部分售楼处非常劳碌。

“就在刚刚过去的一小时内,来了28组共81人……一到周末就好想有分身术。这是杭州某盘销售职员发的一条朋友圈状态;金地·大运河府项目在那两天,有接待记载的客户天天超过200组,该盘洋房已售罄,加推的96套高层,也只剩个位数房源败落位。近期行将加推二期200多套房源的龙湖·春江天玺,26日也招待了近300组客户。

杭州楼市资深视察人士杨广宏指出,杭州楼市的这一轮“高烧,有两个坚实的根本面。首先,京沪深房价现在均价5-6万元/平方米,远甩开传统高房价城市杭州,形成一种“找平的伟大势能。

其次,从前一年,杭州高价地频出。尤其是去年8月后,“面粉贵过面包成为普遍现象。人们对未来房价的预期因此进步。

但另一面是,大量新杭州人和刚需购房者,承当不起新房房价,只能考虑更廉价的二手房。许多中产卖掉二手房后,转而进入售楼处。

此外,2016-2020年,杭州主城将发展“城中村改造攻坚行动,累计要完成246个村的改革。剖析认为本轮购房热中也存在拆迁户的投资需求。

相比一手房,杭州二手房市场也在升温。2月份杭州市区二手房成交量打破8700套,超过同期新房的6996套。

“限购出台源于最近一轮的楼市高热,杨广宏认为,在去年11月之后,部分高价郊区盘已经涌现售楼乏力。但开年之后,由于严格限价,大批新盘价格偏低。不外他表现,联合调控的大环境,一些涨价过猛的楼盘会浮现颓势。

面对调控加码,杭州业内人士反映不一,一名滨江区某盘的营销经理认为是“好事。据懂得,该盘将于3月份加推二期,均价将比一期高3000元/平方米,总价600万起步,但目前均匀一套房源有8个意向客户在等,且大多是关联户;置换的白领们不少被限购;刚需买家中有被外地户籍拦住的,也有认为本人终于有机遇抢到房了。

章惠芳指出,限购在短时间还不足以让市场立刻降温,但政策累加、价钱连续高位、供需波动、张望周期拉长等将逐步转变市场预期。一段时间盘整后,成交量下降,由质变到质变,也是能够预见的。她认为调控的筹码还有许多,好比二手房成交个税按20%征收。

“这一轮楼市调控跟2011年调控不同,目前仍有看涨的预期,只有等成交量萎缩到一定水平,大众心态才会从量变到质变。

房企也早有斟酌。比方春节后,万科海上明月项目率先自降备案价;此前保利内部也要求上半年加快销售速度,随后浙江公司就推出了4盘促销运动。

部分三线城市现去库存效果

业内人士广泛以为,杭州限购进级,反应了资金的流向趋势。一二线城市限购,令部分投资客将目标指向部分三四线城市。

这主要源于,一方面三四线城市去库存需求急剧上涨,另一方面是限购价差使然,投资需求外溢。

对于政策升级后的影响,克而瑞研究中心认为,主要集中在几点:第一,一二手房成交将同步下滑,其中二手房交易或受影响更大;第二,限价的存在,导致市场价格既不会大涨也不会大跌,这也相符此轮调控的初衷;第三,对于继续拿地补仓的大型房企来说,优质地块吸引度依旧较高,但三高地块(高溢价、高总价、高单价)数目将有所减少。总体而言,杭州此次调控升级也显示出,杭州已经开启弱周期调整的信号。

该机构指出,从近期部分城市和住建部发言来看,针对房地产市场政策面将是“去库存与调控并存,而调控主要是针对去年热门一二线城市,除了对于房地产市场秩序整顿外,在现有政策上持续微调的可能性较大。

杭州此次率先出手,或将引起其余城市跟进和效仿,例如天津、南昌、郑州仍有限购加码的可能性,长沙、青岛也可能会出台新政。

值得关注的是,今年以来,一些三线城市成交有放量态势,比如长三角地域的镇江与扬州。据房天下数据监控中心统计,2017年1月截至25日,扬州商品房成交3664套,环比上涨17.29%。





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